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中国基金报记者方丽 陆慧婧
2021年5月17日，首批9只公募REITs获批，公募REITs正式启航。三年来，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs上市，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，首发加扩募规模突破1000亿元。
今年以来，公募REITs市场迎来多重政策利好。截至5月10日，36只上市公募REITs年内平均涨幅达到4.97%。
4月中旬，证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通。
业内人士表示，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段。REITs市场建设是完善中国基础设施投融资体系的重要举措，将进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
整体规模突破千亿元大关
据华夏基金统计，截至2024年5月10日，已有36只公募REITs上市，整体发行规模达到1184亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，形成很好的规模效应和示范效应。
项目储备方面，目前有建信建融家园租赁住房REIT、招商公路高速公路REIT等十多只产品处于受理反馈问询阶段。
从上市以来的表现看，36只产品平均涨幅为5.16%。其中，鹏华深圳能源REIT上市以来涨超38%，表现最好；中航首钢生物质REIT、华夏北京保障房REIT、中航京能光伏REIT上市以来涨幅在20%以上。
除数十只REITs首发之外，还有4只REITs产品扩募，“首发+扩募”模式双轮驱动下，公募REITs业务进一步发展壮大。
回顾公募REITs三年走过的历程，中金基金创新投资部执行负责人刘立宇认为，试点以来，公募REITs市场快速发展，配套制度逐渐完善，资产类型日趋多元，在盘活存量资产、提升融资能力等方面发挥了积极作用。
华夏基金认为，三年来，公募REITs在实践中持续完善优化，发行审核效率不断提升，发售规则更加规范，信息披露规则、会计政策等核心机制持续完善。
在波折中寻求发展
过去三年，中国REITs市场在大发展过程中也遇到一些挑战，如流动性不足、投资者不成熟等。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场在发展过程中遇到了一系列挑战。在资产供应方面，符合发行要求的合格资产相对较少、市场化发行人的活跃度不高；在资产定价方面，一级市场发行定价规则还需进一步磨合、二级市场对资产估值存在分歧；在资产审核方面，部分类型资产的审核标准化程度有待提高。这些挑战在一定程度上对市场的扩容速度和发行效率造成影响。
刘玄表示，三年来，市场各参与主体采取多种措施改善二级市场流动性，包括积极构建多层次REITs产品架构、扩大基础设施资产范围、推动多元化资金入市、优化项目审核机制、细化信息披露要求、强化中介机构监管等。
“最大的挑战来自对REITs产品证券属性的定性，以及基于定性问题而引发的市场波动。这个问题随着年初监管部门对于REITs产品定性的权威性答复，得到了很大程度的缓解。”先锋瑞驰基金表示。
此外，不少业内人士提及希望通过吸引更多增量资金、加强做市商等来解决流动性问题。
中信建投基金表示，在改善流动性方面，首先是吸引更多的增量资金参与公募REITs投资，除社保基金、保险资金和年金等长期资金外，还可以引导公众投资者参与；其次是完善做市机制，通过优化做市商考核机制来提升积极性；最后是提高市场透明度，包括加强信息披露、分类监管等，增强投资者对市场的信心。
REITs迎来新的发展机遇
作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面起着重要作用。多家受访机构表示，多重政策利好之下，我国REITs市场将迎来新的发展机遇。
建信基金指出，今年以来，公募REITs迎来多项利好，特别是新“国九条”，为REITs市场提供了政策支持，指明了发展方向，REITs市场将迎来新的发展机遇。此外，证监会发布《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。政策保障下，公募REITs发行市场有望加速。
中信建投基金表示，存量经济时代，公募REITs具备良好的发展前景和配置价值，被各方寄予厚望，主要原因包括：一、公募REITs作为创新金融工具，可以进一步盘活存量资产，扩大社会投资规模，获得到国家政策的积极支持；二、我国拥有庞大的基础设施资产和丰富的基础设施品种，市场基础较好；三、无风险利率下行、供需失衡资产荒背景下，REITs资产现金流稳定和高分派率的配置优势日益显著；四、中国资本市场可参与主体丰富，随着投资者教育水平的提升和金融市场认知的不断加深，投资者对于REITs等金融产品的认知度也在逐步提升。
先锋瑞驰基金非常看好公募REITs的发展前景和投资价值。“三年的试点运行，公募REITs经受了复杂外部环境和内部问题的考验，在不断发现问题和解决问题过程中更加健康成熟，投、融资端机制建设不断完善。”目前已获批未发行和待审核的项目有20只左右，公开报道的储备资产接近200只，市场进入快速成长期。
对于具体的市场机会，华夏基金表示可关注以下方面：一、经营数据较好、现金流稳定的项目更容易获得市场青睐；已上市优质运营主体可以积极扩募，收购优质资产，优化投资组合配资手机平台，形成投融资良性循环。二、利率中枢下行，具备稳健高分红属性的资产更容易获得投资者的关注。